楼市政策“组合拳”正在快速落地信钰证券。
11月15日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。
10月中旬，住房城乡建设部部长倪虹提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”即通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。如今该项增量政策将加速落地。
此次通知中最引外界关注的一点在于城中村改造支持范围大幅扩大，覆盖范围从最初的35个超大特大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市，并明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。
对于此次城中村改造支持范围的扩大，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，推动新一轮城中村改造，既是房地产高质量发展的必然要求，也是彻底解决城镇化遗留问题和未尽事宜，实现城市公共服务全覆盖，解决新市民融入城市的问题。过去十几年，各个城市的开发范围都在快速扩张，产生了很多新的城中村，并遗留了土地利用低效、消费安全隐患、居住质量较差等问题。因此，打造高质量发展的新模式，将城中村改造扩展到各地级市也是必要的。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，10月中旬住建部提到仅在35个大城市城中村改造规模170万套，全国需要改造的危旧房50万套，本次城市扩围后，满足改造条件的城中村项目将更多，有望加快推动新增100万套城中村改造和危旧房改造落地，对市场需求的带动也有望更快体现出来。
通知指出，被纳入支持范围的项目，可以获得政策支持包括：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等。
近期，相关资金支持也在快速同步落地中。据了解，近期广东省首笔城中村改造专项借款用于购买安置房已经落地广州信钰证券，国家开发银行、农业发展银行将陆续向项目发放首期2.5亿元专项借款；佛山南海区一城中村改造项目也于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。
业内认为，城中村改造专项借款与购买存量商品房作为安置房结合，将进一步加速城中村改造推进节奏。
在安置方式方面，通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，货币化安置的方式应该包括货币支付、房票支付等。目前各地都在纷纷推进房票的政策，而且此类房票将在全市范围内可以使用。采用该方式的目的在于让老百姓早日拿到房票，可以更自由选择房源和房屋，有助于提高房屋安置的效率，也有助于在房地产止跌回稳的过程中，安置户更好选房和入住新房。这对于各地消化库存房源和促进供求关系平衡，以及更好推进城中村安全隐患治理工作等都具有积极的作用。
陈文静也表示，推动货币化安置有利于待安置居民灵活选择满足自身需求的住房，缩短过渡时间，同时也有助于促进市场加速消化现有库存。如果货币化安置与房票政策结合，或将进一步提升相关政策在消化存量商品房上的效果。
此轮的货币化安置又能给市场提供多少的新增需求呢？根据中指研究院测算，若按套均100平米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%左右，这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。
该机构预计，100万套改造体量中的部分需求有望在今年年底和2025年转化为实际销售，对新房销售将形成实质性带动。从改造体量上看，未来也存在进一步增加的空间。
陈文静表示，这是继自然资源发文鼓励地方利用专项债收回收购存量闲置土地、三部门发布多项减税政策之后，本周内出台的第三项楼市政策，可见，监管部门正在加速落地稳地产政策，多项政策叠加有利于形成合力，给市场提供可持续修复的动力。
值得一提的是，《通知》还明确要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等。
李宇嘉提及，通知强调要严格落实“一项目两方案”，严格筛选符合条件的改造项目，做到收支平衡、收益和融资平衡，方案不成熟，资金不能平衡的项目不能推进改造，也不能获得政策扶持，这将有助于切实维护群众合法权益，避免新增地方政府债务风险，也能高效推动城中村改造进程。
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郑娜
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